GModG 2026 - Gebäudemodernisierungsgesetz

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Überblick: Aus GEG wird GModG - was Sie jetzt wissen müssen

Technologieoffenheit statt 65-Prozent-Regel

Biotreppe für Öl- und Gasheizungen

Grüngasquote nimmt Energielieferanten in die Pflicht

Was im GModG ersatzlos wegfällt

Vermieter werden an Mehrkosten beteiligt

Förderung bleibt bestehen, jedoch mit umfassenden Änderungen

Umbau bei den Energieausweisen

Neubau: Nullemissionsgebäude als neuer Standard

Überblick: Aus GEG wird GModG - was Sie jetzt wissen müssen

+++ Update Juli 2026 +++

Die Bundesregierung löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ab. Während im Februar 2026 nur erste Eckpunkte vorlagen, befindet sich das Verfahren jetzt in der entscheidenden Phase: Die finale Entscheidung über die genaue Ausgestaltung und den Fahrplan wird in diesen Tagen entschieden.

Das sieht der aktuelle Gesetzesstand vor (geplant zum November 2026):

BEG-Förderung reformiert: Die staatliche Förderung ist bis mindestens 2029 gesichert, wurde jedoch extrem kurzfristig mit Wirkung zum 21. Juli 2026 reformiert (u.a. Absenkung der förderfähigen Kosten auf 28.000 € und Entfall von Boni)
Wegfall 65‑%‑EE‑Vorgabe: Die Pflicht beim Heizungstausch 65% erneuerbare Energien zu nutzen soll entfallen; das Klimaziel 2045 (CO2‑neutral) bleibt aber bestehen.
Kein Betriebsverbot nach 2045: Das Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen soll gestrichen werden; bestehende Anlagen dürfen weitergenutzt werden.
Weniger Bürokratie: Die verpflichtende Beratung beim Einbau fossiler Heizungen sowie die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung sollen wegfallen.
Neue „Biotreppe“ ab 2029: Wer weiterhin auf Gas oder Öl setzt, muss ab 2029 stufenweise steigende Anteile an Bio-Brennstoffen (z.B: Bio-Heizöl oder Biomethan) nutzen (startend mit 10 %). Diese neuen Quoten sollen auch für Anlagen gelten, die bereits unter dem jetzigen GEG eingebaut werden.
Übergangsfrist verlängert: Die 65-%-EE-Anforderung im Bestand verschiebt sich vom 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026.

Bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes – geplant für November 2026 – gelten weiterhin das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) und das Wärmeplanungsgesetz (WPG).

*Stand Juli 2026. Bitte beachten Sie, dass es sich um laufende Gesetzgebungsverfahren handelt und Änderungen möglich sind.

Technologieoffenheit statt 65-Prozent-Regel

Das GModG kehrt den Kurs der Vorgängerregierung in einem Kernpunkt um. Die Pflicht, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, entfällt ersatzlos.

So können Eigentümer mit Inkrafttreten wieder frei wählen, welche Heizung sie einbauen. Neben Wärmepumpen, Fernwärmeanschluss, Hybridlösungen und Biomasseheizungen sind so auch neue Gas- und Ölheizungen weiterhin zulässig. Beim Einbau fossiler Heizungen gilt es jedoch, bestimmte Vorschriften einzuhalten, wie der nächste Punkt zeigt.

Biotreppe für Öl- und Gasheizungen

An die Stelle der 65-Prozent-Vorgabe tritt die sogenannte Biotreppe. Sie verlangt, dass neue Gas- und Ölheizungen, die nach Inkrafttreten des GModG eingebaut werden, ab 2029 einen schrittweise steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe wie Biomethan, Bioheizöl oder grünen Wasserstoff nutzen. Dabei gelten folgende Fristen:

Ab 2029: Mindestens 10 Prozent
Ab 2030: Mindestens 15 Prozent
Ab 2035: Mindestens 30 Prozent
Ab 2040: Mindestens 60 Prozent
Ab 2045: 100 Prozent

Mit dem stetigen Anstieg der Quote soll der Weiterbetrieb fossiler Heizungen zur Reduzierung der bilanziellen CO₂-Emissionen beitragen.

Wichtig: Die Biotreppe gilt für alle fossilen Heizungen, die nach dem Inkrafttreten des GModG neu eingebaut werden. Zuvor installierte Anlagen stehen unter Bestandsschutz und sind von der Quote ausgenommen.

Wie die Einhaltung kontrolliert wird und was Eigentümer bei ihrem Gasvertrag beziehungsweise ihrer Heizöllieferung künftig beachten müssen, haben wir in unserem Beitrag zur Biotreppe zusammengefasst.

Grüngasquote nimmt Energielieferanten in die Pflicht

Ergänzend ist ab 2028 eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote vorgesehen. Deren genaue Ausgestaltung will die Bundesregierung erst in einem gesonderten Gesetz bis voraussichtlich zum 1. Dezember 2026 festlegen.

Während die Biotreppe Eigentümer in die Pflicht nimmt, richtet sich die Grüngasquote an Brennstofflieferanten. Demnach sollen Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl künftig dazu verpflichtet werden, ihrem Brennstoff einen vorgeschriebenen Anteil klimafreundlicher Brennstoffe beizumischen. Dabei soll die Quote in regelmäßigen Zeitintervallen erhöht werden. Details dazu haben wir in unserem Beitrag zur Grüngasquote zusammengefasst.

Was im GModG ersatzlos wegfällt

Die 65-Prozent-Pflicht wird also ab sofort durch die Biotreppe ersetzt. Daneben gibt es auch einige Vorgaben, die durch das neue GModG gänzlich gestrichen werden:

Austauschpflicht für mehr als 30 Jahre alte Heizkessel: Bisher durften Öl- und Gasheizkessel nicht weiter betrieben werden, wenn sie älter als 30 Jahre waren und es sich dabei um ineffiziente Konstanttemperaturkessel handelte. Ab sofort dürfen funktionierende Altkessel unbefristet weiterlaufen und repariert werden.
Verbot fossiler Brennstoffe ab 2045: Nach altem Recht war der Betrieb von Heizungen mit Öl oder Gas nur noch bis zum 31. Dezember 2044 zulässig. Dieses gesetzliche Enddatum entfällt. Zwar bleibt das Ziel der Klimaneutralität bis 2045, wird aber nicht mehr durch ein Betriebsverbot durchgesetzt, sondern über CO2-Preis und Biotreppe.
Beratungspflicht vor dem Einbau neuer fossiler Heizungen: Das alte GEG sah ein verpflichtendes Beratungsgespräch mit dem Heizungsbauer, Energieberater oder Schornsteinfeger für Eigentümer vor, die eine fossile Heizung einbauen wollten. Im Zuge der Technologieoffenheit des neuen GModG entfällt auch dieser Punkt.

Vermieter werden an Mehrkosten beteiligt

Damit die größere Wahlfreiheit nicht zulasten der Mieter geht, enthält das Gesetz neue Regeln zur Aufteilung der Heizkosten. Entscheidet sich ein Vermieter nach Inkrafttreten des GModG für den Einbau einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, muss er sich künftig zur Hälfte an bestimmten laufenden Kosten beteiligen:

Ab dem 1. Januar 2028: 50 Prozent Beteiligung des Vermieters an den CO2-Kosten und den Netzentgelten.
Ab dem 1. Januar 2029: 50 Prozent Beteiligung des Vermieters an den Mehrkosten für den vorgeschriebenen Bio-Anteil.

Diese hälftige Teilung bei den Mehrkosten für den Bio-Anteil ist jedoch gedeckelt. So gilt sie lediglich bis zu einem Anteil von 30 Prozent, also bis zur dritten Stufe der Biotreppe. Steigt die Beimischungspflicht 2040 auf 60 Prozent, bleibt die Beteiligung des Vermieters auf dem bisherigen Niveau, also beschränkt auf die Mehrkosten von 30 Prozent für den Bio-Anteil.

Maßgeblich für die 50/50-Regelung ist dabei der Einbau, nicht das Gebäudealter. So greift die neue Vorgabe beim Heizungstausch im Bestand ebenso wie bei Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden.

Für alle Heizungen, die vor Inkrafttreten des GModG eingebaut wurden, ändert sich dagegen nichts. Hier bleibt es beim bisherigen Stufenmodell des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG), wonach sich der Vermieteranteil an den CO2-Kosten nach dem Energieverbrauch des Gebäudes richtet. Je nachdem kann er bei 0 Prozent bei sehr effizienten und bei bis zu 95 Prozent bei sehr ineffizienten Gebäuden liegen.

Ausnahme: In bestimmten Fällen sieht das GModG eine Härtefallregelung für Vermieter vor. Diese gilt für Kleinvermieter mit bis zu sechs Wohnungen in nicht angespannten Wohnungsmärkten. Hier entfällt die Beteiligung an den Mehrkosten für den vorgeschriebenen Bio-Anteil und den Netzentgelten. Die Beteiligung an den CO2-Kosten bleibt jedoch bestehen.

Förderung bleibt bestehen, jedoch mit umfassenden Änderungen

Parallel zum GModG hat die Bundesregierung die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) angepasst. Die Heizungsförderung über die KfW läuft ab dem 21. Juli 2026 weiter, aber zu neuen Konditionen. Hier geben wir einen vollständigen Überblick über die neue Heizungsförderung.

Zu den wichtigsten Änderungen zählen:

Obergrenze wird schrittweise reduziert: Die förderfähigen Höchstkosten sinken von 30.000 auf 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Höchstbetrag halbjährlich um weitere 750 Euro.
Effizienzbonus entfällt: Der bisherige Bonus von fünf Prozent für Wärmepumpen wird gestrichen. Nach altem Recht galt dieser für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel wie Propan (R290) sowie Grundwasser- und Erdwärmepumpen.
Der Einkommensbonus wird dreistufig: Statt eines einheitlichen Bonus von 30 Prozent gelten künftig folgende Stufen: 40 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro.
Neuer Familienzuschlag: Lebt mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, wird das anzusetzende Einkommen einmalig um 10.000 Euro reduziert. Eine Familie mit 38.000 Euro Einkommen rutscht damit in die nächsthöhere Stufe und erhält einen Einkommensbonus von 40 Prozent.
Klimageschwindigkeitsbonus: Dieser sinkt von 20 auf 16 Prozent und wird ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um jeweils vier Prozentpunkte weiter abgeschmolzen.
„Made with Europe“-Bonus: Ab dem ersten Quartal 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen von 30 auf 15 Prozent. Geräte, die in der EU (sowie assoziierten Märkten) gefertigt werden, erhalten dafür einen Wertschöpfungsbonus von 15 Prozent und kommen damit unverändert auf 30 Prozent. Für Wärmepumpen aus Nicht-EU-Fertigung bleibt es bei 15 Prozent Grundförderung. Details will die Bundesregierung später bekannt geben.

Umbau bei den Energieausweisen

Weniger im Rampenlicht, aber praktisch relevant sind die Änderungen bei den Energieausweisen. Zu den wichtigsten Neuerungen gehören:

Neue Berechnungsregeln: Ab sofort gelten angepasste Primärenergiefaktoren. Demnach sinkt der Faktor für Strom von 1,8 auf 1,5, Holz und Pellets steigen von 0,2 auf 0,7, Öl und Gas liegen künftig bei 1,1.
Effizienzskala von A bis G für Nichtwohngebäude: Nichtwohngebäude werden künftig nach der EU-einheitlichen Skala eingestuft, bei der Klasse A dem Nullemissionsgebäude vorbehalten ist und Klasse G die energetisch schlechtesten 16 Prozent des nationalen Bestands abbildet.
Vorlagepflicht bei der Verlängerung von Mietverträgen: Bisher war ein Energieausweis nur bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing vorzulegen. Künftig gilt das auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags, ebenso wie nach größeren Renovierungen.

Für Wohngebäude bleibt die Skala von A+ bis H bestehen. Dabei können Eigentümer weiterhin zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Nichtwohngebäude hingegen benötigen künftig zwingend einen Bedarfsausweis. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre zehnjährige Gültigkeit.

Neubau: Nullemissionsgebäude als neuer Standard

Mit dem GModG setzt Deutschland auch Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie um. Für Neubauten wird schrittweise der Nullemissionsgebäudestandard eingeführt. Dieser verlangt einen sehr geringen Energiebedarf, der überwiegend aus erneuerbaren Quellen gedeckt wird.

Demzufolge dürfen vor Ort keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr entstehen. Der Standard gilt ab dem 1. Januar 2028 zunächst für neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand und ab dem 1. Januar 2030 dann für alle neuen Gebäude. Ab diesem Zeitpunkt sind Gas- und Ölheizungen im Neubau damit faktisch ausgeschlossen.